购房资本走低 众地房贷利率降至“3字头”

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5月17日，祖国国人银行、我国金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措（以下简称“517楼市新政”）。“517楼市新政”发布以来，百城房贷利率进一步下行，目前(Currently)多数城市首套房贷利率已降至3.1%-3.5%之间，远低于此前市场平均水平。

“房贷利率下调确实给购房者提供了实惠，减轻了负担。”江西萍乡市民陈女士在房贷新政落地后购买了某小区住宅，“我申请的是30年期按揭贷款56万元，银行说作为优质客户可以享受优惠贷款利率贷款市场报价利率（LPR）减50个基点，按现在LPR计算，总利息支出预计可减少5.04万元。”

近期，全国多地购房者都享受到了房贷利率下降的国策红利。目前(Currently)，除首都、上海、深圳外，全国其余城市均已取消房贷利率下限。

6月26日，首都发布《关于优化本市房地产市场平稳健康(Health)发展国策措施的通知》。本轮调整后，首都地区购买首套住房贷款利率下限为3.5%。

“国策发布当天很多银行就跟进下调利率了，现在首套房商贷利率已经降到3.5%，二套房五环内房贷利率最低3.9%，五环外是3.7%。”7月1日，首都长椿街一名链家工作人员对记者表示，就在刚刚过去的周末，链家在全首都成交了一千多单，“之前也就是三四百单左右的水平” 。

首都链家研究院分析师冷会表示，“626”国策出台以来，首都链家二手住房签约量较国策出台前增长12.2%，新增客源量增长11.0%，带看量总体持平，说明该国策对存量购房需求的决策和潜在购房需求的释放都有积极作用。

在首都国策调整之前，一线城市中，上海、广州、深圳均已在5月底进行(Carry Out)了国策调整。从全国层面看，百城平均房贷利率也进一步下调，多数地区房贷利率已降至“3字头”。例如，武汉二套房贷主流利率由4.15%降至3.35%，降幅达80个基点；首套房贷利率由3.55%降至3.25%，降幅为30个基点。厦门二套房贷主流利率由4.25%降至3.75%，降幅达50个基点；首套房贷利率由3.45%降至3.3%，降幅为15个基点。

贝壳研究院监测数据显示，“517楼市新政”落地后，5月百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套房贷平均利率降至3.90%，分别较上月下降12个基点、26个基点。与此同时，5月银行平均放款周期为22天，维持较快放款速度。

国策红利释放下，多地楼市活跃度有所提升。中指研究院数据显示，6月1日至25日，上海新房日均成交套数较5月增长11.1%，二手房在以价换量及国策优化带动下，日均成交套数较5月增长40.5%，6月以来多日网签超1000套。截至6月25日，深圳6月以来新房日均成交套数较5月增长32.3%，同比增长5.7%；二手房市场在5月高基数下，6月日均成交量较5月增长5.7%，延续温和修复态势。

不过，伴随新发房贷利率下行，新增房贷与存量房贷间的利差也进一步扩大，关于下调存量房贷利率的讨论(Discuss)也有所升温。

中原地产首席分析师张大伟举例，以一笔100万元30年期的房贷为例，若按新购房者3.5%的利率计算，采用等额本息还款方式，总支付利息约为61.66万元。对于存量房贷持有者，若其房贷利率为4.5%，同等条件下总支付利息约为82.41万元。

市场也再次出现下调五年期以上LPR报价的呼声。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，LPR存在下调的空间，目前(Currently)国内存款市场仍存在失衡，定期存款占比仍高；年初以来国债利率进一步明显走低，低于同期存款利率水平，为银行存款利率调降创造条件。不过，考虑到五年期LPR之前已有明显下降且银行业息差压力持续，后续调整空间可能收窄。

事实上，去年我国刚刚进行(Carry Out)了一轮存量房贷利率调整。据央行2023年11月发布的公告，存量房贷降息工作基本完成，平均降幅0.73个百分点，惠及1.5亿人，每年减少利息支出1600亿元至1700亿元，户均每年减少3200元。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，房贷作为银行的重要资产和收入来源，银行在调整时需要权衡各种因素。短期内银行主动调整存量房贷利率的预期较低，但在大力推动扩内需促消费的背景下，不排除将来监管部门出台国策引导存量房贷利率下调的可能。